ДОМ СОВЕТОВ: СПРАШИВАЛИ-ОТВЕЧАЕМ (об установлении границ эксплуатационной ответственности между общедомовым и индивидуальным внутриквартирным оборудованием)
Спрашивает собственник жилого помещения многоквартирного дома г.Волгограда.
Отвечает Текучева Татьяна Николаевна, руководитель Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ, член команды проекта «Институт общественных жилищных инспекторов и экспертов: реализация проверенных технологий, апробация новых форматов, тиражирование лучших практик на территории регионов юга России», реализуемого с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.
ВОПРОС
В настоящее время управляющая организация на рассмотрение собрания собственников жилых помещений в нашем доме представила проект договора управления многоквартирным домом. В разделе Предмет договора указано, что границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является:
-на системах горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения – отсекающая арматура (первый вентиль);
– на системе канализации – плоскость раструба тройника;
– на системе отопления – до первого вентиля, а при его отсутствии по резьбовому соединению в радиаторной пробке;
– по электрооборудованию – до индивидуального прибора учета электроэнергии;
– по строительным конструкциям – внешняя поверхность стен квартиры.
Прошу сообщить соответствуют ли указанные границы законодательным и нормативным актам.
Обращений в указанные организации не было.
ОТВЕТ
Данный вопрос регламентирован первым разделом Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и установления факта оказания услуг ненадлежащего качества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
П. 5 Правил предусматривает, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Т.е., то, что Ваша управляющая организация называет первым вентилем действительно является местом разграничения ответственности собственника и управляющей организации, но сам вентиль находится в зоне ответственности управляющей организации.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Т.е., в части системы канализации границей разграничения ответственности является первое стыковое соединение.
В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.
П. 6 Правил регламентирует разграничение ответственности в части системы отопления.
Так, состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Правовая позиция по данному вопросу выражена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 г. N КАС09-547.
Суд рассматривает данную норму в совокупности с п. 5.
В целом местом разграничения ответственности является отключающее устройство перед отопительными приборами. При его наличии батарея (радиатор) – имущество собственника помещения. В отсутствие – общее имущество и подлежит обслуживанию и ремонту управляющей организацией.
Регламентацию разграничения ответственности в отношении системы электроснабжения можно найти в п. 7 Правил.
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
НАПОМНИМ
Консультация граждан в рамках рубрики “ДОМ СОВЕТОВ” проводят бесплатно общественные жилищные эксперты Института общественных жилищных инспекторов и экспертов на площадке АНО ДПО “Международная академия профессионального образования” и Региональной общественной инспекции в Волгограде с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, при поддержке комитета ЖКХ и ТЭК Волгоградской области, комитета по делам территориальных образований, внутренней и информационной политики Волгоградской области.
