ДОМ СОВЕТОВ: СПРАШИВАЛИ-ОТВЕЧАЕМ-НЕ ВЫХОДЯ ИЗ ДОМА! (о принадлежности придомового земельного участка)
Позавчера на электронную почту Региональной общественной инспекции roi-34@yandex.ru поступил вопрос от председателя совета многоквартирного дома Кировского района Волгограда.
ВОПРОС
На земельном участке двух домов расположено две площадки детской и убирала их дворник нашего дома. Я посчитала это не справедливым и направила обращение в Администрацию района, чтоб закрепили за каждым домом по площадке. Одна из площадок установлена в 1917 г., другая намного ранее. Кадастровых паспортов два дома не имеют. Но Администрация района рассудила по другому, она не только закрепила за каждым домом по детской площадке но и обязала цитирую дословно: “Содержание установленных и находящихся в эксплуатации элементов и конструкций детского оборудование”, а также оплачивать расходы по содержанию придомовой территории цитирую дословно: “Исходя из вышеизложенного, отсутствие сформированного и прошедшего государственный кадастровый учёт земельного участка под МКД, не влияет не на определение доли собственности на общее имущество МКД и не позволяет соответственно не оплачивать расходы по содержанию придомовой территории.
Отсюда вопрос: справедлив ли вердикт Администрации района.
Талчин Наталиева
Отвечает Кузнецова Ольга Ивановна, руководитель общественного комитета в сфере ЖКХ Региональной общественной инспекции, член команды проекта «Институт общественных жилищных инспекторов и экспертов: реализация проверенных технологий, апробация новых форматов, тиражирование лучших практик на территории регионов юга России», реализуемого с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.
ОТВЕТ
Организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, выполняет работы (услуги) по содержанию общего имущества согласно договору управления между управляющей организацией и собственниками этого дома. Существенным условием договора управления является перечень общего имущества с количественными и качественными характеристиками т.е. в этом перечне должен быть указан земельный участок и его площадь, соответственно перечислены объекты озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Если детская площадка расположена на муниципальной территории, поскольку земельный участок дома не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (у администрации города, на территории которого расположен дом). Поэтому непонятен ответ администрации в части утверждения, что детская площадка является общей собственностью собственников дома. Можно только предположить, что в администрации есть соответствующие решение собственников, оформленное протоколом общего собрания. Спросите об этом (есть ли протокол общего собрания собственников вашего дома, на котором они в установленном порядке приняли решение о том, что детская площадка входит в состав их общего домового имущества и они обязаны заботиться о ее содержании).
Дополнительно по вопросу оформления земельного участка следует сообщить, что Федеральным законом №267-ФЗ от 02.08.2019 внесены поправки в Федеральный закон 189-ФЗ, имеющие реальные последствия, как для собственников, так и для муниципальных властей в этом вопросе.
Изменения эти следующие:
– «Формирование» земельного участка (ЗУ), заменено на «Образование»;
– Теперь для образования ЗУ не нужен, факт обращения(заявления) собственника помещения в МКД;
– Все установленные законом действия совершают органы госвласти или органы местного самоуправления (ОМСУ).
И для этого они получили дополнительные права и обязанности.
Чтобы лаконичней вникнуть в эту многолетнею проблему, обратимся к её истокам.
Ранее, при введении «в жизнь» Жилищного кодекса при помощи Федерального закона №189-ФЗ законодатель указал, что ЗУ — это общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Но при этом, он не указал срок(момент) наступления данного события!
В результате появилось толкование, что, если МКД твой, то и участок под ним тоже твой.
Но это не так. В 189-ФЗ как раз сказано, что ЗУ становится общей долевой собственностью, только с момента постановки на кадастровый учет.
Изначально предполагалось, что собственники сами соберутся и подадут заявления в орган местного самоуправления на формирование их земельного участка и такая практика есть, кроме того многие дома в нашем городе были поставлены на кадастровый учет в связи с условиями предоставления финансовой поддержки из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ при проведении капитального ремонта в 2008-2012 годах. В тоже время по многим многоквартирным домам земельные участки надлежаще не оформлены.
Теперь заменили «Формирование» на «Образование». Земельный кодекс описывает и поясняет, что образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
И средства на эти мероприятия они должны изыскивать сами. Об этом говорит Постановление Правительства Российской Федерации №491 – без взимания оплаты с собственников. А в ст16 п.4 189-ФЗ говорится о том, что и игнорировать эту обязанность ОМСУ нельзя:
… В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом … в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. Например, -провести размежевание конкретного МКД, пойти в суд и прекратить права собственности застройщика, иных лиц, владеющих правом собственности до передачи квартир собственникам.
Что делать, ели ОМСУ образовали участок под Ваш МКД, а он Вам “не нравится”. Можно подать в суд, срок давности там от 6 месяцев до 3-х лет, в зависимости как сформулируете иск.
